内外源双措并举促城市更新：郑州产城更新激发内生动力实践

日期：2023-12-23 19:42:00 | 人气：

前言：城市更新是城市动能的重新发现。近几十年来，中国城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

伴随着城市化更新进程的加快和城市产业的不断升级，许多曾经代表城市工业文明的工厂及工厂群被闲置，成了城市中被遗忘的隐秘角落。为解决工业厂房闲置问题，郑州产城更新结合城市触媒与更新概念，提倡可持续性的营造，制定灵活性的整体更新行动计划，帮助本土企业更好地实现转型升级。

我们在郑州产城更新的片区运营实践中，践行内外源并举更新的理念。所谓内外源并举式更新，是指在片区更新中一方面借助外部资源、资金、技术来推动区域更新，一方面通过对片区的研究分析，挖掘区域内的内生潜力和动力，激发内生动能来实现更新和城市活力。

截止目前，郑州产城更新已对接服务超70余家企业，受到了政府、企业的一致认可。

一、更新区整体介绍

产城更新区是郑州高新区20世纪八九十年代早期开发区域，该区域主要集聚了机械制造业、服装、印刷、生物医药等传统行业，近年来更新区发展形势日趋严峻，区域内僵尸企业数量不断攀升，产值水平低、土地利用低效。基础设施和公共配套缺乏，城市功能不完善、形象差，新兴产业承载能力不足。创新产业要素缺乏，高端产业资源聚集能力弱，产业生态体系不完善，科技与金融等产业服务链条不健全，可持续发展动力不足。集聚的工业企业占地少、规模小，有大量闲置空间载体对外出租。

产城更新是高新区挖掘城市存量土地潜力、腾退落后产能、促进产业升级与结构调整、破解区域发展难题的重大举措。公司利用自身优势，开展产城更新基础服务、投资基金组建及管理等相关服务工作，通过存量土地更新提升产业能级，实现“融合产城、美化形象、激活产业、改善交通、集聚人才”五大发展目标，积极推动高新区城市高质量发展。

二、更新区企业的调研走访及运营业务的开展

通过对更新区企业的走访调研及梳理，我们分析了企业的共性需求，包括：

①厂区空间有限，无法扩大产能满足市场，对生产场地和空间需求；

②研发、检验检测、办公空间需求；

③智能软硬件、自动化水平提升需求；

④产城更新资金需求；

⑤技术人才数量不足，尤其是高层次人才（985、211）方面需求；

⑥产品营销、产品推广和扩大订单市场等方面的合作需求。

根据郑州高新区产城更新区产业发展现状和企业发展需求，产城更新区内企业转型升级可分为提升容积率、调整为新型产业用地、调整为小微企业园和改造升级（微更新及软更新）四种类型。

在与企业的沟通过程中，基于以整体片区运营的理念推进“微更新、软更新”的方式受到了企业方的欢迎。微更新和软更新专注的是小尺度、小规模、短周期、低成本更新模式，即对品质不高、长期闲置、功能不优的微型公共空间和老旧建筑进行改造提升，推动城市存量空间的活化与利用，通过招商引育，盘活存量闲置资源，实现土地和房屋空间的最佳利用率提升，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。

产城更新以市场业务为抓手，满足更新区内企业载体换租等需求。目前已委托我司招商的空置厂房类载体总量共计22万平方米，2023年度对接服务企业已超70余家，盘活存量载体12000余方。

三、产城更新“软更新”案例（部分效果展示）

闲置空间载体出租后，更新企业通过空间“微更新、软更新”，对老厂房进行重新改造和利用，从价值的挖掘和场景转化入手，通过灵活的空间营造，引入全新业态，让老厂房重焕活力。

①混乱的货物摆放空间，经过微更新后改造为实验室：